2023년 주택담보한도 생활안정자금 LTV, DTI, DSR 정리

2023년에 내 집을 담보로 주택을 구입할 때 잔금 대출을 받는게 아니라 이미 취득해서 보유하고

살고 있거나 세를 주었을 때 이런 집들을 담보로 대출을 받을 때 생활안정자금이라고 합니다. 
그런 생활안정자금 대출 한도도 이번에 2022년 12월부터 많이 완화됩니다. 

 

 

1.규제지역

집이 규제지역 안에 있고 1주택자 세대기준으로 주택이 한 채밖에 없을 경우, 
대출 한도는 집값의 50%까지 가능합니다. 
이게 이전에는 9억까지는 40%, 9억 초과분 20% 이렇게 적용이 됐었는데 이 부분이 완화됐고 

그냥 50 프로로 단일화됐습니다.
LTV 안에서 DTI DSR만 맞출 수 있다면 최대 금액의 제한 또한 없습니다.

 

그런데 규제지역 안에서 다주택자 즉, 주택이 2주택 이상일 경우에는 

LTV가 10%로 강화돼서 적용됩니다. 
그래서 집값의 40%까지 대출이 가능하고 최대 금액의 제한은 없지만 

DTI DSR은 충족해야 됩니다. 

 

 

 

2.비규제지역

그런데 비규제 지역 안에서 1주택자일 경우는 집값의 최대 70%까지

대출이 가능합니다.
마찬가지 DTI DSR만 맞출 수 있다고 하면 최대 금액의 제한은 없습니다. 

그런데 비규제지역 다주택자일때 대출을 받으려고 하는 

물건이 비규제 지역 안에 있으면 LTV가 최대 60%까지 가능하고 

DTI DSR만 맞출 수 있다면 최대 금액의 제한은 없습니다. 

 

 

3.생활안정자금 대출

그런데 생활안정자금 그러니까 내가 보유한 주택을 담보로 대출 한도가

아무리 많이 나오더라도 2022년 8월부터 1년 안에 2억까지만 가능했습니다. 
이 1년의 기준은 1월 1일부터 12월 31일까지 입니다. 

 

그래서 이런 제한 때문에 주택을 담보로 대출 받아서 자금을 써야 되는데 

이 제안 때문에 못 받는 분들이 많았습니다.
그래서 어쩔 수 없이 대부를 쓰거나 P2P를 쓴다든가 후순위 사업자 대출을 받는 등 

우회해서 대출을 많이 받았습니다. 

 

대출을 언제 받았든지 간에 그 해가 끝나고 다음 해가 되면 다시 2억을 받을 수 있는

구조인데 이것 또한 2023년 초부터 폐지가 됩니다.
그러면 우회해서 받는 대출은 줄어들고 기존에 그렇게 우회해서 받았던 대출이 

고금리였다면 대환할 수 있는 계기가 마련될 것으로 보입니다.

 

 

 

이 완화되는 내용은 지난 10월 27일 날 있었던 비상경제 민생회의에서 나왔던 내용으로

은행업 감독규정 개정을 해서 2023년 초부터 시행을 한다고 했기 때문에 금융기관별로 

전산을 준비해서 시행하는 데는 약간 시점의 차이는 있을 수 있습니다. 

이번에 LTV가 완화된다든가 여러가지 부동산 규제가 완화되고 있는 시국이라 DTI DSR에 대해서 

간단히 짚어보겠습니다.

4. LTV, DTI, DSR 

2023년 초에 일부 전면 완화는 어려워 보이고 실수요자들 위주로 DSR을

보지 않는  디딤돌, 보금자리론 이런 대출을 확대 확장 조건을 우회적으로 

완화하는 방법으로 예상됩니다. 
이 DTI DSR 규제 둘 다 소득대비 대출을 너무 많이 받지 않도록 하거나 받을 수

없도록 하는 대출규제입니다. 

DTI는 소득 대비 부채 상환 비율을 얘기합니다.
DTI는 지역별로 규제를 하고 있고 대출을 받고자 하는 담보물이 어느 지역에 있는지

어떤 케이스에 해당되는지 확인해서 내가 몇 프로에 해당하는지 확인하시면 되겠습니다.

 

DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 

말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. 

 

그리고 차주 단위 DSR이라는 개념이 또 하나 있는데, 갖고 있는 대출과 

추가 신규로 받으려고 하는 대출의 합이 총 1억을 넘어가면 적용받는 겁니다. 
그래서 총부채 합이 1억을 넘어가면 대출을 많이 받을 수 없도록 은행이 40%

비은행권이 50% 규제를 받고 있습니다. 

대출 계산기를 통해 예를 들자면 ( http://www.대출계산기.com )
먼저 DTI 계산은 연봉이 5천만원인 사람이 기존에 신용대출이나 이런 저런 대출들이 

한 3천만원 있고 신규로 주택담보대출을 약 2억 정도를 받을 예정으로

약정 기간은 40년이고 거치 기간은 없이 대출 금리를 5% 정도 받는다고 가정해서

계산했을 때 DTI는 대략 25.75% 정도 나옵니다.  

 

 

DTI는 기존의 부채에 대한 연 부담금을 계산할 때 이자만 계산하게 됩니다. 
이게 DSR하고 가장 큰 차이입니다. 

그러면 이번에 같은 조건에 DSR은 어떻게 나오는지 계산해 보면,
DSR은 대출의 종류에 따라 다르지만 신용대출이라고 가정을 하고

DSR 계산을 해보면 소득대비 약 38.15%가 해당이 됩니다. 

 

이렇듯 DSR은 신규로 받으려고 하는 대출 말고 기존에 있던 부채에 대해서 

연 부담금을 산정하는 방식이 다르며 연에 부담해야 될 원금을 포함합니다. 

대출계산기를 통해 대출의 종류를 구분하고 원금을 기입하고 대출기간을

넣어주고 실제 적용받고 있는 금리를 넣어주면 거의 정확하게 나옵니다. 

 

이렇듯 같은 조건이지만 DSR은 38.15%가 나오고 DTI는 25.75%가 나옵니다. 

기존의 부채를 복잡하게 가지고 있는 분들 같은 경우는 단순 계산기로만 계산해서 

정확하게 나올 가능성이 떨어집니다. 

 

그래서 믿을 만한 금융기관에 가셔서 상담사를 통해서 전산 조회를 해서 정확하게 

해보시기를 권해드립니다. 
그리고 이 DTI DSR 계산하는 거는 자기 소득 대비 얼마나 부채를 질 수 있느냐 

이런 문제인데, DTI DSR 계산에만 너무 함몰되지 말고 소득을 어떻게 적용하는지가

상당히 중요합니다.

그러니까 내가 대출을 받기 위해서 소득 대비 DTI DSR이 좀 높게 잡힌다면 

부채를 어떤 식으로 갖다 놓느냐 어떻게 부채를 분산하느냐 내 소득을 어떻게 

적용하느냐에 따라서 결과치가 다르게 나오는 경우도 상당히 많습니다. 

 

그렇기 때문에 혼자 계산하고 판단해서 섣불리 단정하면 안되고 반드시 금융기관의 

담당자에게 한번 더 상의를 하셔야 합니다. 

어떤 식으로든 2023년에는 조금 더 완화될 거라고 봅니다.